鎌倉・湘南に住む前に知っておきたい法令とは？

2025年11月21日

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はじめに：鎌倉・湘南に暮らすという選択

潮の匂いが混じる風、打っては返す波の音、海越しに伊豆半島から富士山まで望む景色。そんな風景に身を置いていると、いつもの慌ただしさの中でも、ふと深呼吸をして、自分の時間を取り戻せる気がします。

湘南という場所は、自然とともにある暮らしが根づき、人と人の営みがやさしく重なりながら、まちのかたちを作ってきました。

ここには都会の分譲地では珍しい、まちづくりに　余白　があります。
そして、その美しい風景や、穏やかな暮らしを守っていくために、建築やまちづくりにいくつかの“厳しいルール”があるのです。

それは単なる法律で決められたものだけではありません。
昔からこの土地を愛し、大切にしてきた人たちの「この景色を、次の世代にも残していきたい」という思いが形になったもの。例えば”建築協定”や”住民協定”と呼ばれるもの。
言うなれば、自然とともにあるこのまちの“文化”のようなものかもしれません。

鎌倉・湘南のまちで暮らすということは、そうした思いに少し耳を傾けながら、自分の暮らしを重ねていくこと。
まちの景色と調和した家を建てることも、その大切な一歩なのです。

今回は、そんな先人たちの思いが詰まった「まちの約束ごと」、そして不動産の世界では「法令制限」と呼ばれる、建築にまつわるルールについて、まち歩きをするような気持ちで、ゆっくり見ていきましょう。

1. 法令制限って、まちの設計図みたいなもの

鎌倉を歩くと、古い瓦屋根の家が並ぶ住宅街の奥に、
突然の高層マンションやコンビニがないことに気づきます。
あれは偶然ではありません。

「ここではどんな建物を建てていいか」
それをあらかじめ決めているのが用途地域という仕組みです。
つまり、まちの設計図みたいなもの。

もしこのルールがなければ、
谷戸の奥にホテルが建ったり、幼稚園の隣に工場ができたり。
鎌倉らしい空気はすぐに壊れてしまいます。

一例：用途地域ごとのまちの特徴（鎌倉市中心部）

用途地域	まちの印象	主な建てられる建物	鎌倉で見られるエリア
第一種低層住居専用地域	緑に囲まれた静かな住宅地	一戸建て・幼稚園・小さな診療所等	西御門・山ノ内・二階堂
第一種中高層住居専用地域	共同住宅が増えるエリア	アパート・保育園・医院等	玉縄・梶原
近隣商業地域	駅近で人の行き交うエリア	店舗・事務所・住宅等	由比ガ浜通り
商業地域	にぎやかな商業中心地	店舗・ホテル・ビル等	鎌倉駅前・小町通り

数字の向こうにまちの「性格」が見えてきます。
まさに、まちの暮らし方を描いた設計図なのです。

🌏 さらに詳しく：
第1期｜まちをつくるルール（都市計画法編） →(作成中)

2. 建ぺい率と容積率──数字の裏にある、暮らしの余白

「建ぺい率60％・容積率150％」
この数字、見るだけで眠くなりそうですよね。

でも実はこれ、どれだけ空や緑を残せるかというルールなんです。

たとえば建ぺい率60％というのは、
土地の60％までしか建物を建てられない、という意味。
残りの40％は、庭やデッキ、中庭など余白として残ります。

容積率は、敷地に対して建物の延べ床面積（1階＋2階＋ロフトなど）がどれくらいまで許されるかを示すもの。
つまり、「建物をどのくらい上に積み重ねていいか」を決める数字です。

たとえば容積率150％なら、
100㎡の土地に合計150㎡まで建てられます。
1階60㎡＋2階60㎡＋小屋裏30㎡、そんなイメージです。

容積率が高いと、同じ土地でも大きな家や3階建てが可能に。
逆に低いと、建物を小さく抑えて空を広く残せます。

数字は一見、制限のように見えます。
けれど庭の余白を残すことは、
まち全体の風通しや景観を守ることでもあります。

だからこのルールは、実は「暮らしを豊かにする設計図」なんです。

🧱 さらに詳しく：
第2期｜建てるためのルール（建築基準法編） →(作成中)

3. 高さのルール──空を分け合うという考え方

鎌倉のまちを見上げると、空が広い。
それは、家の高さにもおだやかな約束があるからです。

3階建てを建てたいとき、多くの人が最初に見るのが「高さ制限」と「斜線制限」。
これは、隣の家の日差しや風通しを奪わないように設けられたものです。

一例：高さ・斜線制限の考え方

制限の種類	内容	主な目的	よくある数値・基準
絶対高さ制限	屋根のてっぺんの高さを制限	景観・日照、通風の確保	約10または12m
道路斜線制限	道路から一定角度で高さ制限	採光・通風の確保	接している道路の境界線までの距離の1.25倍(傾斜勾配)など
北側斜線制限	隣家の北側への影を抑制	日照・通風の確保	5mまたは10mの基準の高さから、北側境界線までの距離の1.25倍以下（傾斜勾配）など
日影規制	冬至の日影時間を制限	日照の確保	敷地境界線から5～10mの範囲では5時間まで、10mを超える範囲では3時間まで日影になってもよいなど

これらのルールは、図面で見ると少し難しい。
でも実際は「空をみんなで分け合う」という、とても人間的な考え方です。

高さを控えめにして、風を通し、光を隣と分け合う。
それが、鎌倉のまちがいつもどこか静かに呼吸している理由です。

4. 鎌倉・湘南の特別なルール──建てにくいの中にある優しさ

鎌倉や逗子・葉山には、もうひとつ特別なルールがあります。
それは「このまちの自然を壊さないように建てる」ということ。

法律の名前で言うと、「風致地区」や「景観地区」。
でも本質はもっとやさしくて、
この土地がもつ静けさを守るための約束なんです。

一例：鎌倉の特別な地区制度

区分	対象地域	主な制限	守っているもの
風致地区	二階堂・扇ガ谷・浄明寺など	建物の高さ・外壁の色・植栽義務	谷戸の緑や竹林などの自然環境を守る地域
景観地区	長谷・雪ノ下・材木座など	屋根形・素材・窓の位置	歴史的なまちなみ
土砂災害警戒区域	山裾・谷戸の斜面地	擁壁・構造・避難経路	命と安全な暮らし
歴史的風土保存区域	鶴岡八幡宮・円覚寺周辺など	建築物や工作物の新築・改築、宅地の造成	鎌倉の歴史的景観や自然環境

建てにくい場所という言葉の裏には、
「守りながら住む」という選択肢があるのです。

🏯 関連記事：
第3期｜守るためのルール（安全・環境編） →(作成中)

5. 建築確認という、まちとの握手

家を建てるとき、設計図を役所や検査機関に提出して「建てていいですよ」と確認をもらう手続きがあります。
それが建築確認申請です。

少しかしこまった響きですが、実際は「この設計は、まちのルールとちゃんと仲良くできていますか？」というやりとりのようなもの。
確認が下りた瞬間、それはまちとあなたが握手を交わしたサインでもあります。

一例：建築確認の流れ(鎌倉市)

手順	内容	ポイント
① 事前調査	敷地の条件を確認（用途地域・風致地区・土砂災害区域など）	どんな建物が建てられるかの確認をここで。
② 事前相談	図面や書類の不備を事前チェック（任意）	不備があると後の審査で時間がかかるため大切。
③ 申請・受付	書類と手数料を提出し、正式に申請	消防の同意が必要な場合も。
④ 審査	構造・安全性・法令適合を審査。必要に応じて補正。	指摘があれば修正して再提出。
⑤ 確認済証交付	すべて適合すれば「確認済証」が交付される	これが出て初めて工事ができる。

中古住宅を購入するときも、この確認済証の有無は要チェックです。
図面通りに建てられていない増築や、完了検査を受けていない建物は、
ローンや保険の審査で不利になることがあります。

こうした書類はただの手続きではなく、
「まちに認められた家かどうか」を示す大切な記録なんです。

一例：中古住宅で見落としがちな確認ポイント

チェック項目	内容	注意点
接道義務	幅4m以上の道路に2m以上接しているか	セットバックが必要なケースあり
容積率オーバー	延べ床面積が上限を超えていないか	ベランダやロフトが超過要因になることも
確認済証・検査済証	建築確認・完了検査を受けているか	無いと融資・火災保険に影響することも

建築確認は、法律のチェックではなく「まちとの信頼づくり」。
設計士・行政・住まい手の三者が、同じ方向を向くための儀式のようなものです。
それを丁寧に行うほど、まちは穏やかに、長く愛されていきます。