不動産販売図面（マイソク）の見方｜土地購入の12ポイント

不動産屋に行かれた事のある方はご覧になったことがあるかと思います。売買物件の販売図面。この資料に記載すべき内容は宅建業法で決まっており、不動産の公平な取引において不動産業者が責任を持って正しい情報を確実に記載しなくてはなりません。

我々不動産屋はこの販売図面を通称「マイソク」と呼びます。不動産屋に行った時に「マイソクください」なんて言ってみたら、営業マンも「おっ、このお客さん素人じゃないな」と思うかもしれません。

このマイソク「激安」「最高」「珍しい」と言った誇張表現等も規制されています。あくまで客観的な情報のみ記載していますので、物件の情報収集には一番重要な書面になってきます。

このマイソクは戸建、土地、マンション、商業・投資物件などで記載の情報が変わってきますが、今回は皆さまお家を建てたいかと思うので土地のマイソクについてご説明しましょう。

①土地の価格
②土地の所在（ほとんどが町名まで）
③土地の権利（所有権なのか借地権なのか）
④土地の面積（公簿面積、実測面積）
⑤土地の地目（登記簿上の用途）
⑥土地の詳細（地勢、道路接道、道路幅員、方位等）
⑦用途地域（法令で指定する主な土地の利用用途）
⑧その他法令上の制限
⑨建ぺい率・容積率（家が建てられる面積割合）
⑩ライフライン（電気、ガス、上水道、下水道）の引込みについて
⑪その他備考
⑫売却を担当している不動産会社

以上が大まかに分かる事の中で特に着目すべきところです。一つ一つ見ていきましょう。

①土地の価格

予算との兼ね合いもありますから、まず着目するのが価格でしょう。ただ、安い土地には何か理由があり、しっかりとした調査し検討することをお勧めいたします。周辺の相場価格と比べてどうか、どうして他より価格が高いのか、安いのか、担当の営業マンに意見を聞いてみましょう。

②土地の所在

マイソクには土地の住所の詳細な記載が無いことが多いです。営業マンに教えてもらうか、町名から大体の位置を検討付けておくのが良いでしょう。お薦めはGoogle Earthと連動したGoogle mapで周辺の土地の形状を見てみることです。陽当たり、山の迫り具合、海からの高低差など色々なことが見えてきます。

③土地の権利

土地は所有権のものだけでなく、地主から土地を賃貸借する借地権の土地もあります。通常の売買価格よりも６割ほど安いのが特徴ですが、住宅ローンを使えない場合がほとんどです。借地権付きの土地は土地の固定資産税を払う必要はありませんが、大体が固定資産税より高い地代を毎月支払います。

④土地の面積

不動産の売買において、土地の面積の表示には１、公簿面積（登記簿上の面積）と２、実測面積（測量した面積）のいづれかで売買されるかは気を付けてみる必要があります。実際には２、実測面積で売買されるのが望ましいのですが、費用が掛かる為売主でもやりたがらない人も多いです。また、隣地の方の協力を得られない為測量が確定できないなどの理由もあり得ますので、公簿売買（公簿面積で売買すること）である場合はなぜ測量しないのか確認しましょう。

⑤土地の地目（登記簿上の用途）

登記簿上その土地がどのような用途として使われているか、それが地目になります。一般的に不動産会社が皆さんに紹介する土地というのは、まず間違いなく家が建てられる不動産登記上の地目でいう「宅地」になります。地目にはそれ以外にも田、畑、宅地、公衆用道路、山林、牧場、境内地、墓地、水道用地、公園・・・・と２０種類くらいあります。鎌倉には少ないですが、田、畑としている地目の土地に家を建てる場合には農地転用と言って届出手続きが必要になるので注意しましょう。

⑥土地の詳細（地勢、道路接道、道路幅員、方位等）

マイソク上の土地図面は平面な為、実際の傾斜や高低差、道路との接道がわかりません。マイソクの注記によくあるのが「図面と現況が違う場合は現況を優先します。」（間違ってたらごめんね！ということ笑）どんなに詳細に調べたつもりでも間違う事もあるので、マイソク上の情報は参考程度に、現地を設計士と実際に見に行くことをお勧めいたします。建築に大きくかかわる内容なので素人判断はできないのです。また、道路の幅員や種類もしっかりと確認しておきましょう。建築基準法上の道路とは幅員が最低４mなくてはなりません。それに満たない道路で拡幅が必要の物は、主に建替え時「セットバック」と言って敷地の一部を道路提供しなくてはなりません！

道路提供した部分は建物を建てることも出来ないので気をつけましょう。また、売買面積として記載があるものはセットバック部分も含んでいる為、実際には土地が小さくなることをちゃんと確認しましょう。

⑦用途地域（法令で指定する主な土地の利用用途）

基本的に各市町村の行政区はその町づくりにマスタープランを作成し、どんな街にしていくか長期的な視点で計画を実行しています。鎌倉の場合、住宅地だけでなく観光地になるような旧鎌倉市街地、商業で賑わう大船、ロードサイドで店舗も多い深沢等、場所によって建てられる建物の大きさや用途を決めています。これを区分けしたのが用途地域図となります。住宅地となる多くが第一種低層住居専用地域ですが、店舗もできる近隣商業地域、ゲストハウスや簡易宿泊施設の開業もできる一種住居地域もあります。低層住居専用の地域と思ったら、隣はマンションも可能なエリアだった…なんてならないようにしっかりと用途地域やその制限等も確認しましょう。

用途地域図は各市町村のホームページでも見られる場合があります。

⑧その他法令上の制限

これ以外にも多くの法令、条例があります。鎌倉の場合、埋蔵文化財調査を指導する文化財保護法や、風致や景観を守る為の風致条例、景観法。土砂災害対策推進法による土砂災害警戒区域。家づくりだけでなく、安全にかかわる事も記載がありますのでしっかりと確認し、分からないものは担当営業マンに聞きましょう。

⑨建ぺい率・容積率（家が建てられる面積割合）

建物がどれぐらいの面積で建てられるのか、それは前項の用途地域によってほとんど割合が決まっています。敷地面積に対する建築面積を定める建ぺい率。敷地面積に対する延べ床面積（各階の面積合計）を定める容積率。鎌倉の第一種低層住居専用地域はほとんど建ぺい率４０％、容積率８０％となっていますが、この率は接する前面道路の大きさによって変わってきます。注意しましょう。

⑩ライフライン（電気、ガス、上水道、下水道）の引込みについて

ライフラインがどのように施設してあるのかも大事な要素です。ガスは都市ガスなのか、プロパンガスか、下水道は本下水か、浄化槽か。それによって今後のランニングコストも変わってきます。また地中埋設管類が全面の公道に通っているのか、隣地の方の引込みから分岐しているかも、将来的に工事や費用負担が発生する要因なので、詳細がどうなっているか担当営業マンに聞いてみましょう。地面を掘削する工事は思いのほか費用が掛かるので確実なチェックが必要です。

⑪その他備考

「その他備考」の項目が実は一番大事な内容だったりします。この土地だけに該当する特に注意すべき事や、告知事項（過去に事故があったり）契約条件の記載がありますので必ず目を通しましょう。

⑫売却を担当している不動産会社

不動産業者が売主様と直接つながっている業者かどうか、確認しましょう。不動産業者は売主様から売却を依頼される時、一般、専任、専属専任（詳細はまた書きます。）のいづれかで媒介契約を結んでいます。やはり売主様と直接話ができる担当であれば間違いなく土地の詳細まで確認してますし、価格の交渉もしやすくなります。現在では不動産の公平な取引の為、市場に出ている物件はすべての不動産業者が取引できますが、やはり直に担当している業者とコンタクト取りましょう。

以上が、販売図面（マイソク）からわかる事です。これを今後さらにわかり易く分けて説明していく予定です。